Off plan недвижимость в Дубае

Off plan (офф план) недвижимость — это покупка объекта на этапе застройки. Апартаменты могут пока существовать только в виде плана или котлована, голых стен или только-только начатой декоративной отделки, но у них есть адрес, описание и стоимость. И цена такой квартиры или загородного дома на порядок ниже, чем у аналогичного уже готового к заселению. Именно разница в цене делает off plan недвижимость инвестиционно привлекательной — стоимость квадратного метра растет с каждым добавленным строителями этажом, а в день официальной сдачи одномоментно прибавляет до 20 %. Какие еще факторы влияют на доходность недвижимости в Дубае, читайте по ссылке.  Рассчитывая приумножить капитал или сэкономить при покупке недвижимости для себя, эту категорию предложений эксперты рассматривают в первую очередь. ОАЭ в этом вопросе бьет все рекорды — только в 4 квартале 2023 года по сравнению с таким же периодом предыдущего спрос на off plan недвижимость в Дубае вырос более чем в два раза. В абсолютных цифрах это более 15 тыс. успешных сделок. 

Плюсы и минусы

Чтобы в деталях понять, что это — off plan property, можно рассмотреть предложения в любом из крупных ЖК эмирата. Застройщики предлагают приобрести еще недостроенный объект жилой или коммерческой недвижимости в не сданном здании: 

• сразу после согласования плана;
• во время основного строительства;
• на этапе чистовой отделки.

Потенциальный покупатель может рассмотреть текущее состояние и перспективы — ориентировочную дату, к которой планируется закончить работы и сдать объект. Доверять последней цифре позволяет статистика — у премиум-девелоперов эмирата более 85 % недвижимости off plan в Дубае сдается вовремя или с опережением графика. Детальную статистику по каждому конкретному застройщику даст агент. 

Продавать off plan недвижимость в Дубае выгодно, в первую очередь, самому застройщику. Это не только позволяет привлечь деньги для ведения работ, но и сократить этап реализации готовых площадей. В мультиформатных сообществах это же дает возможность заранее запланировать процент коммерческих площадей и гарантировать будущим жильцам близость сервисных и торговых точек — еще на плане покупатели видят, какие бренды приобрели метры в соседних корпусах или этажах. 

Главным плюсом для покупателя остается цена. В среднем разница с новыми готовыми объектами составляет 22%, с вторичным рынком — до 15%. Рассматривающим приобретение недвижимости офф план Дубай обеспечивает и другие преимущества: 

1. Рассрочка платежа. Предлагая off plan недвижимость в Дубае, девелоперы сразу заявляют график оплат. Для большинства объектов это схемы 30-30-40 или даже 10-40-50 в процентах на этапах предоплаты, застройки и сдачи соответственно. Значительную часть средств в таких случаях клиент вносит только при получении ключей.
2. Возможность перепродажи на этапе строительства. Цена Dubai off plan объекта растет постоянно и в зависимости от скорости возведения, и под влиянием других факторов (экономической и политической обстановки, рыночного и сезонного спроса). Метры даже в виде контракта принадлежат покупателю, поэтому он может их перепродать в любой момент — выиграв на локальном скачке цен 5-10% вложений.
3. Большой выбор объектов. Недвижимость категории офф план в Дубае предлагается значительно чаще, чем готовые площади, и именно потому, что разбирается метраж еще на этапе возведения. К моменту, когда застройщик будет готов вручить ключи, самый выгодные адреса уже будут забронированы. Покупающим готовые новостройки остается не более четверти от начального предложения.
4. Выбор планировки и возможность участвовать в ее создании. Девелоперы премиум-класса позволяют покупателям самим вносить коррективы в конкретные планы. На этапе строительства можно уточнить размеры отдельных комнат и, если позволяет площадь и тип объекта, добавить перегородки, зоны, элементы. Эти архитектурные пожелания будут по возможности учтены и изначально полностью согласованы, в отличие от вносимых позже самостоятельно.

Недостатки и подводные камни у такой сделки тоже есть. Покупая off plan недвижимость в Дубае, нельзя сразу оценить вид из окна или качество отделки, придется верить застройщику или опираться на оценку его предыдущих уже сданных проектов. Другие недостатки менее заметны: 

• риск переноса сроков строительства — скидывать со счетов такую вероятность нельзя;
• несоответствие ожиданиям в деталях — застройщик показывает только план и компьютерные визуализации;
• сложности в прогнозировании цен в длительной перспективе — считающийся стабильным рынок все-таки испытывает колебания;
• отложенная перспектива использования — если продать метры можно практически сразу, то въехать лично или сдать получится только через несколько месяцев.

Опытные агенты, работающие с дубайской недвижимостью, советуют, как и при покупке в других регионах, оценивать репутацию застройщика, смотреть историю его проектов, но и иметь в запасе вариант для непредвиденных случаев переноса сроков сдачи. К счастью, статистика на стороне покупателя — подавляющий процент off plan недвижимости в Дубае сдается вовремя. Ажиотажный спрос на инвестиционно-перспективные семейные апартаменты, виллы на побережье и студии в экономически-стабильной зоне заставляет застройщиков работать честно и быстро. 

Особенности покупки

Права покупателя недвижимости офф план в Дубае защищены законодательно. В 2020 году создан RERA (Real Estate Regulatory Authority), который следит за выполнением застройщиком взятых обязательств еще до объявления о старте продаж и на каждом из этапов. Все требования направлены на обеспечение финансовой безопасности сделки: 

• земля под строительство должна быть в собственности девелопера;
• все проекты нуждаются в согласовании (высоты, совместимость с ландшафтом, экологические и архитектурные вопросы);
• для дубайских объектов 20 % работ должны быть проведены до старта продаж;
• деньги от покупателей поступают на эскроу-счет, а с него могут использоваться только по назначению;
• 10% всех полученных в результате реализации денег остаются на тех же защищенных счетах, чтобы компенсировать или оплатить доработки, которые могут потребоваться после сдачи в течение года.

Требования к девелоперам постоянно ужесточаются. Для частных застройщиков страховая сумма увеличена до 50 %. При этом сам покупатель вносит деньги в соответствии с оговоренным планом — остальные тонкости его не касаются. 

Как проходит сделка

При заключении договора на покупку клиент вносит начальную сумму и стоимость Oqood Registration (Certificate), то есть оформления права собственности. Этот сбор составляет 3 тысячи дирхамов или 800 долларов. Остальная сумма разбивается на части — оговоренный процент после передачи и равные части в течение оставшегося периода. DLD или разовый сбор, который в Дубае заменяет налог на недвижимость, часто выплачивает сам застройщик. Этот пункт тоже вносится в договор. 

ОАЭ является одним из самых прибыльных направлений инвестирования в недвижимость. Агентство Golden Bee предложит десятки объектов на любой стадии строительства — площадей с высокой окупаемостью, которые полностью подойдут под ваши требования. Оставьте заявку — и наш менеджер свяжется с вами, чтобы расспросить о пожеланиях и выслать подборку лучших вариантов на рынке Дубая.