Ликвидность и высокий показатель рентабельности дубайской недвижимости привлекает тысячи иностранных инвесторов. Но на местном рынке жилья есть некоторые нюансы, которые важно учитывать покупателям, чтобы покупка недвижимого имущества полностью оправдала ожидания. Команда агентства недвижимости в ОАЭ Golden Bee предлагает рассмотреть основные инвестиционные риски, чтобы понять, какую недвижимость в Дубае не стоит покупать.
Район
Перед тем, как купить недвижимость в Дубае, важно определиться, для каких целей она приобретается: для постоянного/временного проживания или сдачи в аренду.
Если в планах постоянное проживание в Арабских Эмиратах, то стоит обратить внимание на виллу или таунхаус в спокойном районе с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой. Отдаленные от ключевых объектов сообщества станут не лучшим вариантом для инвестиций, даже при неплохой транспортной доступности дома.
Стоит отметить и ROI: виллы при сдаче в долгосрочную аренду приносят не более 7-7,5 % годовых, в то время как апартаменты в популярных районах — около 10 % в год и выше. Это значит, что квартира в туристическом районе может окупиться в течение 7-10 лет, в то время как аналогичная по стоимости недвижимость в Дубае на окраине будет отбиваться 15 и более лет, несмотря на то что проживать там гораздо комфортнее.
Статус объекта
Обратите внимание, что далеко не всю недвижимость в ОАЭ можно приобрести в полную собственность. С этим связан один из главных инвестиционных рисков. В арабских эмиратах есть несколько типов владения недвижимостью:
- фрихолд;
- лизхолд;
- коммонхолд.
Покупка иностранцем недвижимости в Дубае с получением безусловного права собственности возможна только во фрихолд зоне. Таким объектом инвестор может распоряжаться по собственному усмотрению - проживать сам, сдавать в аренду, продавать, передавать по наследству и т.д.
Продажа недвижимости в Дубае осуществляется и в лизхолд зонах, но для иностранного инвестора это будет лишь право пользования на срок до 99 лет. Фактически, речь идет о долгосрочной аренде, поэтому покупатель не сможет использовать такое жилье для получения дохода. Цены на недвижимость в лизхолд зонах Дубая ниже по сравнению с фрихолд, поэтому внимательно изучайте статус объекта и не прельщайтесь на низкую цену.
Застройщик
Сегодня в Дубае ведут активную деятельность более 100 застройщиков. Среди них - небольшие семейные предприятия и крупные игроки, которые объединяют несколько международных подразделений. Именно от застройщика зависит, будет ли соответствовать готовое жилье ожиданиям. Рассмотрим подробнее, с какими проблемами может столкнуться иностранный покупатель, выбравший ненадежного застройщика.
Задержка сроков
Несмотря на то, что за задержку сроков сдачи недвижимости в Эмиратах предусмотрены серьезные штрафы, некоторые компании сдают объекты с задержкой. Речь идет не о долгостроях, но, тем не менее, сроки могут сдвигаться. Если для инвестора важно получить недвижимость вовремя, необходимо изучить информацию о предыдущих проектах.
Качество недвижимости
Существуют риски, что приобретенная офф-план недвижимость окажется не такой впечатляющей, как на рекламных буклетах или сайте. Как минимизировать такие риски:
- выбирать жилье не по картинке, а лично съездить на объект, чтобы увидеть его вживую;
- ознакомиться с отзывами о предыдущих проектах, а также подрядчиках застройщика;
- обратить внимание на специализацию застройщика.
На последнем пункте остановимся подробнее. У каждой строительной компании в Дубае есть своя специализация. Если застройщик всегда ориентировался на доступное жилье, а среди предложений попался новый комплекс класса “премиум” или “люкс”, то должны возникнуть вопросы. Не стоит слепо оформлять сделку, даже если цены в рублях на такую недвижимость в Дубае кажутся более чем привлекательными. Помните, что у компаний без опыта реализации премиальных объектов качество постройки часто уступает прочим проектам из этой категории. Консультируйтесь с экспертами, изучайте информацию, чтобы понимать, почему жилье продается по такой цене и есть ли инвестиционные риски в этой ситуации.
Инфраструктура
Обращайте внимание и на темпы строительства внешней инфраструктуры. Государственные застройщики нацелены на комплексное развитие района, поэтому параллельно с жилыми объектами работают над социальной инфраструктурой. Частные застройщики нередко строят инфраструктуру в последнюю очередь. В результате оказывается, что объект сдан, а важных социальных объектов нет. Если вы решили купить недвижимость в Эмиратах для сдачи в аренду, а инфраструктуры нет, то это проблема: ценность объекта для арендаторов резко снизится, и вы не сможете получать ту прибыль в руб, на которую изначально рассчитывали.
Варианты оплаты
Нередко застройщики предлагают иностранным инвесторам привлекательные условия оплаты: 20 или 30 % — первоначальный взнос и выплата оставшейся части за время строительства. Ситуацию может осложнить ухудшение финансового положения или отказ местного банка в ипотеке. Не все объекты можно продать до его полной оплаты, что тоже стоит учитывать.
Агентства недвижимости
Несмотря на то, что правительство Дубая строго контролирует все сделки с недвижимостью, иногда находятся люди, которые пытаются обойти закон и провести мошенническую сделку. Обращаясь в агентство, обратите внимание, есть ли у них лицензия и срок ее действия. Разрешение на профессиональную деятельность выдается на один год, после этого его нужно продлевать путем сдачи экзамена. Изучение информации об агентстве недвижимости позволит вам обезопасить себя от потери времени и денег.
Команда Golden Bee предлагает свои услуги по подбору недвижимости и сопровождении сделки купли-продажи. Свяжитесь с нашим менеджером, чтобы узнать, сколько стоит недвижимость в Дубае, и ознакомиться с лучшими предложениями по вашим запросам. Мы гарантируем компетентный подбор высоколиквидного дома и полную юридическую поддержку. Начните инвестировать в дубайскую недвижимость с экспертами Golden Bee.
