Сравнение цен на недвижимость в Дубае с другими мегаполисами

Сравнение цен на недвижимость в Дубае с другими мировыми мегаполисами: выгодно ли покупать квартиру в городе будущего?

Цены на недвижимость в Дубае многим могут показаться высокими, но на самом деле, если сравнивать с другими мегаполисами, выяснится, что покупка квартиры или виллы в этом городе выгодная инвестиция. Нужно лишь правильно выбрать район, учесть возможные риски.

Как обстоят дела на рынке недвижимости в Дубае в целом – высок ли спрос?

Интерес инвесторов и покупателей по всему миру к рынку недвижимости Дубаи последние годы остается высоким. Сделаем обзор ценовой политики, выполним сравнение с Гонконгом, Сингапуром, Москвой, Лондоном и Нью-Йорком.

За последние два десятилетия рынок недвижимости в Дубае прошёл путь от пустыни до одного из самых динамично развивающихся в мире. Особенно стремительный рост наблюдается с 2021 года — на фоне глобальных экономических изменений, низких налогов и лояльной визовой политики эмират стал настоящим магнитом для инвесторов, экспатов и цифровых кочевников. В 2023 году объём сделок достиг рекордных уровней, а цены на жильё в ключевых районах города продолжают расти двузначными темпами. Правительство активно развивает инфраструктуру, стимулирует иностранные инвестиции и создаёт комфортные условия для жизни и бизнеса.

Интерес к недвижимости Дубая стремительно растёт не только у региональных покупателей, но и у инвесторов из Европы, Азии, СНГ и Америки. На фоне высокой инфляции в традиционных мегаполисах, жёсткого регулирования и увеличения налогов, всё больше людей рассматривают Дубай как более выгодную альтернативу для покупки жилья или инвестиций. Гибкие условия для иностранных граждан, прозрачность сделок, отсутствие подоходного налога и высокий потенциал роста стоимости недвижимости делают этот рынок особенно актуальным для глобальных инвесторов в 2024–2025 годах.

Методология сравнения

Сравнение цен на недвижимость в Дубае с другими мегаполисами будет выполняться по нескольким параметрам, таким как: 

·        стоимость квадратного метра;

·        налоги;

·        аренда;

·        доходность;

·        юридические аспекты.

За источники данных возьмем Knight Frank, Numbeo, местные риелторские агентства. Сделаем сравнение за 2024–2025 год.

Дубай: обзор рынка недвижимости – что предлагается покупателя

По данным аналитического отчёта Knight Frank и Bayut за 2024 год, средние цены на жильё в Дубае выросли на 16–18% по сравнению с 2023 годом. Средняя цена за квадратный метр в ключевых районах:

Downtown Dubai — $7,500–$10,000/м²

Dubai Marina — $4,500–$7,000/м²

Palm Jumeirah — $8,000–$12,000/м²

Jumeirah Village Circle (JVC) — $2,800–$3,500/м²

Business Bay — $4,500–$6,000/м²

График роста цен 2020–2024 (описание):

2020 (ковидный спад): умеренный спад на 5–7%

2021: рост на 8–10%

2022: рост на 12–14%

2023: +17%

2024: +16% (прогноз на годовой итог)

Доходность от аренды (ROI)

По данным Property Finder, средняя доходность от аренды в 2024 году по районам:

Район     ROI (годовая доходность)

Jumeirah Village Circle (JVC) 7.9%

Dubai Marina   7.1%

Downtown Dubai 5.4%

Palm Jumeirah 4.8%

Business Bay    6.5%

JVC и Dubai Marina лидируют по доходности, благодаря высокому спросу и умеренным ценам покупки. В премиальных районах ROI ниже из-за высокой стоимости входа, но стабильнее в долгосрочной перспективе.

На заметку! По итогам первой половины 2024 года общее количество сделок на рынке жилья в Дубае превысило 68,000 — это на 30% больше, чем за аналогичный период в 2023 году. 41% всех сделок пришлись на иностранных инвесторов, включая граждан Индии, России, Великобритании, Германии и Китая.

Стоимость квартир в Дубае вполне приемлемая, учитывая плюсы местного рынка.

Гонконг

Рынок недвижимости Гонконга остаётся одним из самых дорогих в мире. Такая покупка по карману только очень состоятельным людям. По данным за 2024 год, средняя цена на недвижимость в Гонконге составляет около HK$170,000–250,000 за м² (примерно $22,000–32,000 за м²), в зависимости от района. Даже в спальных районах стоимость редко опускается ниже $15,000 за м².

Гонконг характеризуется:

·        острым дефицитом земли для застройки;

·        высокой плотностью населения;

·        доминированием малогабаритных квартир («нано-жилья» менее 30 м²);

·   чрезвычайно высокой стоимостью покупки по сравнению с размером недвижимости.

Цены устойчиво держатся на высоком уровне даже при экономических колебаниях — во многом благодаря ограниченному предложению и спросу со стороны состоятельных покупателей из материкового Китая.

Ограничения для иностранцев

Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Гонконге, нюанс в том, что им приходится платить дополнительный налог (Buyer's Stamp Duty) в размере 15% от стоимости объекта. Также взимается стандартный Stamp Duty, который зависит от цены сделки (ещё до 4.25%).

В сумме иностранный покупатель может заплатить до 20% налогов при покупке. При этом не существует ограничения на владение землёй — всё имущество оформляется в аренду у государства (leasehold, обычно сроком 50–99 лет).

Высокие налоги и низкая доходность

Вложение в недвижимость Гонконга в последние годы стало менее привлекательным с точки зрения доходности:

Средний ROI от аренды составляет всего 2–3%.

Высокие налоги на покупку и обслуживание объекта (включая налог на доход от аренды — 15% и более).

Рост цен замедлился, а в некоторых сегментах началась коррекция.

Многие инвесторы переключились на альтернативные рынки Азии — такие как Дубай, Бангкок, Куала-Лумпур и Джакарта.

Проблема с доступностью жилья

По данным Demographia и UBS Global Real Estate Bubble Index, Гонконг регулярно занимает первое место по недоступности жилья:

Соотношение средней стоимости квартиры к годовому доходу семьи превышает 20–25.

Большая часть среднего класса не может позволить себе даже жильё в новых районах.

Жилищный дефицит порождает рост количества «жилищ-клеток» (камер по 3–5 м²) и проблем с качеством жизни.

Сравнение рынка недвижимости: Гонконг vs. Дубай (2024–2025)

Гонконг остаётся символом финансового успеха, но его рынок недвижимости — один из самых дорогих и наименее доступных. В то время как Дубай предлагает гораздо более выгодные условия как для жизни, так и для инвестиций: более низкие цены, отсутствие налогов, высокий доход от аренды и простота процедур для иностранцев.

Сингапур

Сингапурский рынок недвижимости считается одним из самых стабильных в Азии благодаря строгому государственному регулированию, высокому уровню жизни и ограниченному предложению земли.

Правительство активно управляет спросом и предложением через налоговую и кредитную политику, что помогает избежать пузырей и резких обвалов.

Цены на недвижимость в Сингапуре выросли примерно на 35% за последние 10 лет, даже несмотря на периодические корректировки.

Средняя стоимость жилья в этом мегаполисе в 2024 году составляет $15,000–20,000 за м² в центральных районах и около $10,000–12,000 за м² в пригородах.

Квартира в новых проектах может стоить от $800,000 до $2 млн и выше, особенно в районах Orchard, Marina Bay и Holland Village.

Для иностранных граждан действуют строгие ограничения:

1. Иностранцы не могут приобретать дома и землю без специального разрешения.

2.     Покупка возможна в основном в частных кондоминиумах.

3.   Им приходится платить дополнительный налог (ABSD) в размере 60% от стоимости недвижимости (после повышения в 2023 году).

Налоги при покупке и продаже

Stamp Duty (BSD) – 3-4% (в зависимости от стоимости)

Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)   60% (для иностранных покупателей).

Налог при продаже отсутствует, но может применяться налог на прирост капитала, если продажа считается коммерческой активностью

Из-за высоких налоговых ставок и ограничений рынок Сингапура ориентирован скорее на долгосрочное проживание и сохранение капитала, чем на высокодоходные инвестиции.

Сингапур vs. Дубай (недвижимость 2024–2025)

Сингапур — престижный и стабильный рынок, но малоподходящий для краткосрочных инвестиций. Дубай предлагает значительно более выгодные условия для получения дохода и капитального роста.

Москва: обзор рынка недвижимости

На фоне мировых мегаполисов Москва предлагает относительно доступную недвижимость. Хотя тут все опять же зависит от района и типа жилья. Средняя цена на недвижимость  в Москве в 2024 году:

$2,000–3,500 за м² в массовом сегменте.

$4,500–6,500 за м² в элитных районах (ЦАО, Хамовники, Арбат).

Стоимость квартиры в спальных районах может начинаться от $100,000–150,000.

Несмотря на девальвацию рубля, рынок удерживает интерес со стороны локальных покупателей благодаря субсидиям, ипотечным программам и переориентации спроса внутрь страны.

При этом московский рынок недвижимости имеет ограниченную привлекательность для иностранных инвесторов. Иностранцы редко рассматривают Москву как приоритетный рынок из-за:

·      санкционного давления и ограничений на переводы капитала;

·      юридической неопределённости и непрозрачности сделок;

·     отсутствия гарантий права собственности при обострении политических отношений.

Фактически, рынок стал внутренним, а иностранное участие — эпизодическим.

Ключевые риски при инвестициях в недвижимость Москвы:

1.    Валютные колебания: рубль подвержен высокой волатильности.

2. Санкции и геополитика: влияют на рынок капитала, девелопмент и покупательскую активность.

3.  Инфляция и ограниченный доступ к западным финансовым продуктам снижают привлекательность инвестиций.

Несмотря на это, рынок сохраняет устойчивость в локальном контексте — спрос поддерживается за счёт потребностей россиян в жилье и вложениях «в кирпич».

Москва vs. Дубай (недвижимость 2024–2025)

Москва остаётся недорогим рынком, но инвестиционно рискованным. Дубай выигрывает по доходности, валютной защите, международной прозрачности и простоте владения.

Лондон

Один из самых дорогих рынков в Европе. В этом мегаполисе действуют высокие налоги, особенно на элитную недвижимость.

Лондон остаётся одним из самых престижных и дорогих рынков недвижимости в мире. Спрос стабильно высок как со стороны местных покупателей, так и международных инвесторов — особенно из стран Ближнего Востока, Азии, СНГ и США.

Цены на недвижимость в Лондоне устойчиво росли последние 10 лет, но с 2022 года рынок стал более стабильным, с умеренным ростом в 2–5% годовых.

Средняя цена жилья в Лондоне (2024):

$12,000–18,000 за м² в центральных районах (Kensington, Mayfair, Chelsea);

$7,000–10,000 за м² в зонах 2–3;

Квартира в центре — от $1 млн, в пригороде — от $500,000.

Налоги при покупке:

Stamp Duty Land Tax (SDLT)     до 12% от стоимости

Доплата для иностранных граждан     +2% к SDLT

Налог на доход от аренды:   Прогрессивный (20–45%)

Налог на прирост капитала (CGT):      до 28% при продаже

Иностранцам разрешено покупать недвижимость без ограничений, но есть нюансы:

1.     Требуются финансовые проверки (AML/KYC);

2.     Применяются дополнительные налоги и расходы;

3.     Ипотека доступна, но с жёсткими условиями.

Доходность и риски

Средний ROI: 3–4% (после налогов часто меньше);

Высокая стабильность, но низкая доходность;

Рынок чувствителен к ставкам, Brexit-последствиям и налоговым реформам.

Лондон — актив «защиты капитала», а не быстрой прибыли. Подходит крупным инвесторам, ориентированным на долгосрочную стабильность.

Лондон vs. Дубай (недвижимость 2024–2025)

Лондон — престиж и стабильность, но с высокими налогами и низкой доходностью. Дубай — более выгодный выбор для активного инвестора.

Нью-Йорк

Один из крупнейших рынков в мире. Нью-Йорк привлекает инвесторов как глобальный финансовый центр. Сегмент элитного жилья остаётся сильным, но рынок в последние годы нестабилен: COVID, отток населения, рост налогов и стоимость обслуживания жилья повлияли на активность.

Цены и особенности

$10,000–20,000 за м² — центральные районы (Manhattan, Tribeca, SoHo);

$6,000–9,000 за м² — Brooklyn, Queens;

Квартира в Манхэттене — от $1.2–1.5 млн.

Среди особенностей выделим следующие моменты:

Разделение на кооперативы (co-ops) и кондоминиумы (condos);

Co-ops часто не разрешают аренду и требуют одобрения совета жильцов.

Налоги и расходы

Property tax (ежегодно) составляет 1–2.2% от стоимости

Capital Gains Tax до 23.8%

Налог на доход от аренды до 37% (федеральный + штатный)

Closing costs (закрытие сделки) 4–6% от суммы

Иностранцы могут покупать, но:

Есть дополнительные проверки;

Ограничен доступ к ипотеке;

Сложные юридические схемы владения (часто через LLC или трасты).

Доходность и ликвидность

ROI: 2–4% (ниже после налогов и расходов);

Спрос на аренду стабилен, но маржинальность снижается;

Высокая ликвидность, но и высокие барьеры входа.

Нью-Йорк — престижный, но сложный рынок с высоким порогом входа и умеренной доходностью. Идеален для консервативных инвестиций в долларах, но требует опыта и юр. поддержки.

Цены на недвижимость в Нью-Йорке и Дубае сравнение:

Нью-Йорк vs. Дубай (недвижимость 2024–2025)

Нью-Йорк — рынок с глобальным престижем, но с дорогими входными и операционными затратами. Дубай предлагает гибкость, доход и простоту сделок.

Сравнительная таблица рынков недвижимости всех перечисленных мегаполисов

Выводы

Дубай — лидер по доходности и доступности для иностранных инвесторов, с простыми сделками и минимальными налогами.

Гонконг — самый дорогой, но с низкой доходностью и сложными ограничениями.

Сингапур — стабильный и защищённый рынок, но с высокими налогами и ограничениями для иностранцев.

Москва — относительно бюджетный рынок, но с высокой волатильностью и политическими рисками.

Лондон и Нью-Йорк — премиальные рынки с высокой ликвидностью, но и высокими налогами, затратами и сложностью сделок.

Рекомендации

Дубай — город с очень разными по характеру и ценам районами. Важно учитывать цели покупки: для жизни, аренды или перепродажи.

Downtown Dubai — сердце города, рядом с Бурдж-Халифа и торговым центром Dubai Mall. Подойдет для тех, кто хочет жить в центре и получать стабильный доход от аренды. Цены выше среднего, но ликвидность высокая.

Dubai Marina — современный район у воды с развитой инфраструктурой, популярный у экспатов и арендаторов. Отличается динамикой и хорошей доходностью.

Palm Jumeirah — престижный остров с виллами и апартаментами, для тех, кто хочет статус и комфорт. Инвестиции здесь дороже, но привлекают премиальный сегмент.

Jumeirah Village Circle (JVC) и Dubai Hills Estate — районы с более доступными ценами, хороши для покупки первичной недвижимости с перспективой роста.

Совет: Перед покупкой изучите инфраструктуру района, транспортную доступность, планы развития и уровень спроса на аренду.

Работайте только с проверенными агентствами и юристами обязательно лицензированными с хорошей репутацией и опытом работы на рынке Дубая. 

Проверьте, чтобы агентство имело лицензию RERA (Real Estate Regulatory Agency) — это гарантия честности и профессионализма.

Обязательно заключайте договор с агентом и юристом, чтобы избежать мошенничества и спорных ситуаций.

Пользуйтесь услугами юриста для проверки документов на объект, статуса застройщика и условий договора.

Обратите внимание, что в Дубае популярна схема рассрочки от застройщика, что удобно при покупке на этапе строительства.

Иностранцы могут оформить ипотеку, но ставки и условия могут отличаться от местных.

Также учитывайте дополнительные расходы: регистрационные сборы (около 4%), комиссию агенту, коммунальные платежи и страховки.

Перед покупкой обязательно проводите личный осмотр объекта и проверяйте юридическую чистоту — разрешения на строительство, отсутствие долгов и ограничений. Следите за сроками сдачи, если покупаете недвижимость на стадии строительства.

Рассчитывайте реальную доходность от аренды, учитывая все расходы и возможные простои. Будьте готов к валютным колебаниям и изменениям в законодательстве.

Инвестиции в недвижимость Дубая в большинстве случаев оказываются прибыльными, главное – правильно все просчитать, найти подходящий объект.